in

Adakah Kita Setuju Jika Pemaju Pun Nak Jadi Macam Along?

whatsapp-image-2016-09-21-at-9-39-38-am

 

“Pinjaman ini bukannya 100% sebaliknya hanya menampung baki 10%-30% yang tidak dibiayai oleh bank.”

Inilah yang dijelaskan oleh REHDA dan Menteri KPKT, Tan Sri Noh Omar berkenaan cadangan memberikan lesen kepada pemaju untuk memberi pinjaman perumahan.

Dalam bahasa mudah, ia adalah ‘top-up loan’.

Sebagaimana yang dijelaskan sebelum ini, cadangan ini sudah pastilah memberikan ‘booster’ kepada pemaju untuk menjual hartanah mereka.

Maklumlah, pasaran memang agak merudum sekarang. Kalau ikut nisbah, dari 100 unit hartanah yang dilancarkan, hanya 39 yang terjual. Maknanya ada 61 unit yang tak terjual.

Perkara ini sudah pastilah memberikan kesan kepada aliran tunai pemaju dan sekiranya pemaju ‘bersin’, industri lain akan ‘selesema’.

Mungkin dengan cadangan ini, kementerian merasakan pemaju boleh ‘diselamatkan’.

Bagaimana?

Melalui kemudahan pinjaman top up oleh pemaju, ia dapat membantu pembeli rumah yang gagal mendapatkan pembiayaan 90% dari bank.

Hari ini kita semua tahu ramai yang mahu membeli rumah. Tetapi merungut pinjaman tak lepas atau kalau lepas pun, bank tak beri pinjaman penuh.

Jadi, dengan adanya kemudahan ‘top-up’ oleh pemaju, pembeli tidak perlu mengeluarkan wang yang banyak atau lebih teruk- terpaksa meminjam dari kawan, keluarga mahupun along.

Sifirnya mudah- apabila pembeli mampu membiayai pembelian mereka, jualan hartanah akan meingkat.

Namun kebaikan dan merit cadangan ini akan mewujudkan dua keadaan buruk iaitu:

1) Pertama, kadar bayaran ‘top-up loan’ ini masih tinggi.

Oleh kerana pinjaman ini adalah ‘top-up loan’, ianya adalah pinjaman peribadi (personal loan). Mengikut undang-undang Bank Negara, tempoh bayarannya tidak boleh melebihi 10 tahun. (Melainkan Menteri KPKT ada kuasa di bawah Akta Pemberi Pinjam Wang 1951 memanjangkan tempoh pinjaman)

Kalau diambil kadar faedah 8% bagi pinjaman top-up 10% untuk hartanah RM500 ribu, bayaran sebulan adalah RM750.

Katakanlah 80% pinjaman untuk rumah tersebut pada kadar 4.6% selama 35 tahun adalah RM1,918, maka jumlah bulanan yang akan dibayar oleh pembeli pada 10 tahun pertama adalah RM2,668.

Ini berbeza jika mengambil pinjaman 90% dari bank yang hanya memerlukan pembeli membayar RM2,158 sebulan.

Berapa bezanya? Mari kita tolak:

RM 2,668 (80% Bank + 10% Pemaju) – RM 2,158 (90% Bank) = RM 510.

RM 510 ‘extra’ yang perlu dibayar oleh pembeli dalam masa 10 tahun. Lepas angkat Proton Persona satu. :-p

Hasilnya, cadangan tersebut bakal mengakibatkan kadar hutang dan komitmen isi rumah menjadi lebih tinggi. Sekiranya mereka tidak mampu mencari pendapatan lebih, besar kemungkinan mereka akan ‘default’.

Jika ramai yang ‘default’, impaknya kita tahu jauh lebih buruk kepada ekonomi berbanding dengan impak jika pemaju kurang berjaya menjual projek hartanah mereka.

2) Kedua, cadangan ini akan terus meningkatkan spekulasi harga rumah.

Mengapa?

Selain daripada senario di mana ramai golongan yang tidak layak membeli rumah akan membeli rumah dan sekaligus menaikkan harga, ia juga mendorong pemaju untuk ‘overvalue’ atau ‘overprice’ hartanah mereka.

Kita perlu faham bank berada dalam bisnes membuat untung dengan memberikan pinjaman. Logiknya bank sudah pasti akan memberikan pinjaman kepada golongan yang layak.

Oleh itu, sekiranya bank tidak memberikan pinjaman sehingga 90%, ia bermaksud peminjam tersebut mempunyai komitmen yang tinggi atau nilai hartanah tersebut lebih tinggi dari harga pasaran.

Jadi, apabila pemaju boleh memberikan pinjaman ‘top-up’ kepada pembeli, ia memberi peluang kepada pemaju untuk menaikkan lagi nilai hartanah mereka kerana mereka boleh membiayai ‘lebihan valuation’ yang wujud daripada penilaian oleh bank.

Kalau inilah rantaiannya, bukankah ia menyukarkan lagi hasrat kerajaan membantu pemilikan rumah di kalangan rakyat?

Ini adalah dua kesan buruk yang boleh berlaku walaupun kerajaan boleh mewujudkan mekanisme bagi mengurangkan kesan buruk tersebut.

Sesungguhnya, cadangan ‘top-up loan’ dari pemaju ini lebih baik dari cadangan pemaju memberikan pinjaman 100%.

Namun, di akhirnya yang perlu diberikan perhatian adalah solusi bagaimana meningkatkan lagi ‘supply’ rumah mampu milik dan mengawal kenaikan harga rumah supaya tidak melampau.

Radzi Tajuddin
Sedang meneka insentif perumahan dalam Bajet 2017

 

 

What do you think?

0 points
Upvote Downvote

Total votes: 0

Upvotes: 0

Upvotes percentage: 0.000000%

Downvotes: 0

Downvotes percentage: 0.000000%

Leave a Reply

Menang Emas, OKU Tergadai

Nama Saja Kota Maju, Tapi Ilmu Dan Seni Masih Mundur